Nye låneregler - hvilke konsekvenser får det?

Når boligpriserne stiger, så trækker det typisk i retningen af, at vi forbruger en stigende del af vores løbende indkomst – og modsat hvis boligpriserne falder. Hvis boligpriserne falder meget kan det give økonomiske problemer i nogle familier, da de kan komme i en situation, hvor boligens værdi er lavere end belåningen af boligen. Så er man som boligejer reelt stavnsbundet, da man ikke kan sælge sin bolig uden en restgæld, som det kan vanskeligt at finansiere til en betalelig rente, hvis man ikke kan stille boligen som pant for lånet.

Når vi kigger tilbage over de seneste 35 år, så har der været nogle store udsving i boligmarkedet – og udsvingene har i høj grad påvirket de overordnede økonomiske konjunkturer. Da vi overgik til en troværdig fastkurspolitik i starten af 1980’erne faldet renterne kraftigt, hvilket fik huspriserne til at stige. De stigende huspriserne trak forbruget op, og resultatet blev en kraftig vækst i importen. Som følge af den øgede import og en svækket eksport fik vi et så stor betalingsbalanceunderskud, at politikerne i 1986 valgte at træde på bremsen af hensyn til fastkurspolitikkens troværdighed. Bremsen bestod af en kartoffelkur og en skattereform, der gjorde det væsentligt dyrere at låne. Resultat blev desværre 7 år med krise på boligmarkedet – og et utal af tvangsauktioner i starten af 1990’erne.

Udviklingen vendte i 1993/1994 hvor liberaliserede låneregler sammen med et globalt rentefald fik boligpriserne til at stige. I 1998 kom betalingsbalancen imidlertid atter under pres, og politikerne gennemførte pinsepakken, som gjorde det dyrere at låne penge ved at beskære rentefradragsretten. Pinsepakkens effekter blev imidlertid modvirket af finansiel innovation. De variabelt forrentede lån begyndte at vinde indpas i danske familier. Resultatet blev derfor ikke en boligmarkedskrise – men fremgangen på boligmarkedet blev reduceret. Selvom boligmarkedet ikke stoppede helt op, så gjorde det private forbrug. Politisk havde man derfor i 2003/2004 et ønske om at kickstarte boligmarkedet og det private forbrug, hvilket skete ved indførelsen af de afdragsfrie lån og den såkaldte forårspakke. Da renterne samtidig nåede et niveau, der på daværende tidspunkt var rekordlav, så blev resultatet en meget voldsom vækst i priserne på fast ejendom.

Fremgangen på boligmarkedet endte i 2006 og 2007, hvor stigende renter begyndte at kunne mærkes. Det var således ikke Lehman Brothers kollaps, som fik markedet til at vende, men den globale finanskrise gjorde ondt værre og resultatet blev, at huspriserne samlet set faldt 20%, og lejlighedspriserne faldt med 30%. Den globale krise gjorde imidlertid at centralbankerne globalt satte renterne voldsomt ned, og vi har i Danmark siden 2012 haft negative centralbankrenter (bortset fra en kort periode i 2014). Lave renter stimulerer boligmarkedet – og priserne har da også været stigende de seneste år. Huspriserne er fortsat lavere end før krisen, men lejlighedspriserne er rekordhøje.

De stigende priser og rekordhøje prisniveauer har sammen med udsigten til et meget lavt renteniveau meget længe givet anledning til bekymring for nye bobler på boligmarkedet – særligt markedet for ejerlejligheder i storbyerne. Denne bekymring har ført til, at reguleringen af långivningen er blevet skærpet over de seneste år og i dag er regeringen kommet på banen med yderligere stramninger. Boligejere med en gældsætning på over fire gange deres årsindkomst begrænses i deres adgang til de mere risikobetonede lånetyper, hvis deres boliggæld overstiger 60 pct. af boligens værdi. Konkret kan man ikke få afdragsfrie lån med mindre, at man vælger fastforrentede lån – hvis man hører til blandt dem, som har stor boliggæld. Derudover kan man, hvis man har en stor gældsgrad kun få fastforrentede lån eller F5 lån – og det er vel at mærke uanset om man ønsker afdragsfrihed eller ej.

Grundlæggende kommer de strammede regler ikke til at ramme det brede boligmarked – i de fleste familier er gælden under fire gange årsindkomsten. Men i storbyerne er billedet et andet – og særligt når vi taler unge, som over tid kan forvente at få en stigende indkomst, så er de nye regler en reel begrænsning. Så de nye strammere regler kan primært forventes at påvirke den del af boligmarkedet, hvor der er mange unge med forholdsvis lav friværdi.

Man kan derudover mere principielt diskutere, om det er særligt hensigtsmæssigt at sigte efter en gældsgrad på under 60% - med de meget solide pensionsopsparinger, som stort set alle danskere har, så er det ikke nødvendigvis et mål i sig selv at bringe gældsgraden ned under 60%.

Det er svært at sige, hvor stor en effekt de nye låneregler får – men det vil trække i retningen af lavere priser på særligt ejerlejligheder i storbyerne. Problemet er imidlertid, at regulering ikke er et særligt præcist værktøj, så der er både risiko for, at man understyrer og overstyrer. Mange tidligere kriser og opture på boligmarkedet har været initieret af ændret regulering – og man kan derfor diskutere om, det er hensigtsmæssigt med denne form for detailstyring. Det er i hvert fald afgørende, at politikerne sidder klar til at ændre på reglerne, hvis de viser sig at virke for kraftigt – når man først har kastet sig ud i at joystick styre boligmarkedet, så skal man holde fast i joysticket, så man kan korrigere.

Uanset hvad, så vi det være positivt, hvis de nye regler tager spidsen af prisstigningerne i storbyer. Det vil til gengæld være meget uhensigtsmæssigt, hvis de nye regler får priserne til at falde. Det er ikke mål at få priserne ned. Det er ikke sikkert, at der er tale om en boble på markedet lige nu, så priserne skal ikke presses ned af ændret regulering, de skal alene stabiliseres.