Erhvervslejemål i skyggen af covid-19

Af: Advokat Ejner Bækgaard, Advokatfirmaet Ejner Bækgaard

Alle er påvirket af den situation, vi står i grundet Covid-19 – også som erhvervslejer. Her og nu er det umuligt at give en entydig vurdering af, hvordan retsstillingen mellem udlejer og lejer er i den givne situation, herunder hvordan domstolene vil se på forholdet, når Covid-19 har sluppet sit tag i danskerne igen. I det lys skal nedenstående læses.

Umiddelbart er der 2 paragraffer i erhvervslejeloven, som påkalder sig speciel interesse:

§ 18 stk. 2: Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer brugsværdien af det lejede for lejeren, og

§ 23 stk. 2: Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Ikke mindst § 23 stk. 2 forekommer umiddelbart anvendelig i situationen, men for begge paragraffer gælder som hovedregel, at manglen/påbuddet skal skyldes udlejers forhold, eller noget denne bærer risikoen for.

Om paragrafferne alligevel kan finde anvendelse, afhænger muligvis af, om lejemålet er beliggende i et center, eller om lejemålet er beliggende udenfor et sådant.

• Ligger lejemålet ikke i et center eller i en lignende bebyggelse, kan man næppe som erhvervslejer kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, erstatning eller hæve lejeaftalen, men man kan måske holde lejemålet lukket uden at risikere ophævelse af det. Der er jo indført meget skrappe restriktioner, som reelt umuliggør alm. forretningsdrift, hvorfor der kan tales om en force majeure situation.

Er man tvangslukket, hvilket eksempelvis gælder for fitnesscentre og frisører, er situationen naturligvis en anden. Under alle omstændigheder må anbefalingen være, at der betales husleje på sædvanlig vis, hvis ikke man har fået en henstandsordning med udlejer.

• For lejemål beliggende i centre kan situationen måske være en anden. Her er der sket tvangslukning af centrene som sådan, da de udgør en speciel sundhedsrisiko i forbindelse med Covid-19. Der kan derfor argumenteres for, at påbuddet/manglen skyldes udlejers forhold, eller noget udlejer bærer risikoen for, hvorfor man som lejer kan kræve forholdsmæssigt afslag i lejen – reelt fuld huslejekompensation. Staten har imidlertid med sin 100% kompensation for virksomhedernes faste udgifter givet en håndsrækning både til lejere som udlejere. Problemet er alene, at der er en tidsmæssig forskydning fra kravet om betaling af leje, indtil kompensationen bliver udbetalt til lejerne. Løsningen på dette problem kunne være, at udlejerne giver henstand med lejebetalingerne indtil kompensationerne bliver udbetalt, hvilket man eksempelvis har gjort en bloc til samtlige lejere i Rødovre Centrum. Det er en måde at løse udfordringen i fællesskab til gavn for begge parter. Udlejer får sine penge på et tidspunkt, og lejer får en håndsrækning til at klare de likviditetsmæssige udfordringer, som en manglende omsætning uvægerligt vil medføre.
Vil udlejer ikke give henstand, og kan lejer ikke betale huslejen, er det imidlertid spørgsmålet, om udlejer kan gøre misligholdelse gældende, jf. bemærkningerne ovenfor.

En ting er sikkert; når Covid-19 har forladt Danmark, bliver der et næsten uoverskueligt oprydningsarbejde, hvorfor man må håbe, at så mange som muligt har udvist samfundssind, så skadevirkningerne bliver så få som muligt.

Dette indlæg er skrevet af advokat Ejner Bækgaard fra advokatfirmaet Ejner Bækgaard, der er en af arkitekterne bag erhvervslejeloven, bl.a. i samarbejde med Dansk Erhverv (Dansk Handel & Service).