Har udlejer mulighed for at genforhandle en lejekontrakt?

Som erhvervslejer skal man være opmærksom på, om lejekontrakten åbner mulighed for, at udlejer kan genforhandle lejevilkår under lejeforholdets beståen og med den virkning, at udlejer kan opsige lejemålet, såfremt der ikke opnås enighed om de fremtidige lejevilkår. Dette kan få ganske vidtgående konsekvenser for lejer, hvis der eksempelvis er investeret store ressourcer i indretning af lokaler m.v.

Af Bünyamin Kocer, Advokat(L), NT Advokater. 

Hvilke lejekontrakter er omfattet og hvad kan genforhandles?
Erhvervslejelovens § 14 indebærer, at udlejer og lejer i ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold har mulighed for at aftale, at lejekontrakten skal genforhandles. Bestemmelsens vedtagelse kræver dog en positiv, skriftlig aftale mellem parterne, og udgangspunktet er derfor, at genforhandlingsvilkåret ikke er gældende, hvis det ikke udtrykkeligt er aftalt, at udlejer kan kræve vilkårsændringer efter erhvervslejelovens § 14. Endvidere er det en betingelse, at aftalen forholder sig til, om lejer er berettiget til erstatning for tab, når der sker opsigelse efter erhvervslejelovens § 14.

Det er ikke muligt at vedtage en genforhandlingsmulighed i erhvervsbeskyttede lejemål; det vil sige lejemål, hvor lejer driver erhvervsvirksomhed, og hvor lejemålets fysiske placering er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden.

Hvis der er aftalt mulighed for genforhandling, er det alle lejevilkår – og ikke kun lejens størrelse – der kan være genstand for forhandling.

Hvornår kan kontrakten genforhandles?
Såfremt der i lejekontrakten er vedtaget en genforhandlingsmulighed, kan der tidligst 8 år efter lejeperiodens begyndelse ske genforhandling, eller tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor en ændring af lejevilkårene sidst er trådt i kraft. En ændring af lejevilkårene og opsigelse kan endvidere tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse efter reglerne om regulering af lejen til markedslejen i henhold til § 13 sidst er trådt i kraft.   

Procedure for forhandling
Når der parterne imellem er indgået aftale om mulighed for vilkårsændringer, kan udlejer fremsætte krav om ændring af lejevilkårene med 3 måneders varsel. Det fremsatte krav skal være skriftligt samt indeholde en angivelse af, hvilke lejevilkår der ændres. Lejers mulighed for at gøre indsigelse samt lejers pligt til i en indsigelse at angive modforslag samt størrelsen og sammensætningen af at eventuelt erstatningskrav, skal endvidere angives i kravet.

Udlejer skal desuden i kravet angive retsvirkningen af, at lejeren undlader at fremsætte erstatningskrav samt retsvirkningen af, at lejer udebliver fra forhandling med udlejeren.

Sidst skal kravet oplyse, om udlejer har adgang til at opsige lejeforholdet, hvis parterne ikke opnår enighed om fremtidige lejevilkår.

Såfremt det fremsatte krav ikke indeholder ovenstående oplysninger, vil det være ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre, at dette ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Lejers reaktionsmuligheder
Er lejer ikke indstillet på at forsætte lejeforholdet med de af udlejer fremsatte vilkårsændringer, skal lejer skriftligt fremsætte indsigelse, og denne skal være kommet frem til udlejer senest 3 måneder efter, at udlejers krav er kommet frem til lejer. Indsigelsen skal angive lejers modforslag, herunder på hvilke punkter, udlejerens krav ikke kan godkendes. Hvis lejer vil kræve erstatning i forbindelse med en opsigelse, skal størrelsen og sammensætningen af det maksimale erstatningskrav fremgå af indsigelsen.

Indeholder indsigelsen ikke disse oplysninger, anses den for ikke at være rettidigt fremsat, medmindre lejer kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af udlejers retsstilling.

Forhandling af lejevilkår
Har lejer rettidigt gjort indsigelse mod udlejers krav om vilkårsændring, skal udlejer senest 6 uger efter lejers frist for at fremsætte indsigelse, skriftligt indkalde lejer til forhandling, hvis udlejer vil fastholde kravet om vilkårsændring. Indkaldelsen skal ske med et passende varsel til et passende sted. Hvis lejer udebliver fra forhandlingen, anses lejers indsigelse for at være trukket tilbage, medmindre lejeren har meddelt forfald eller angivet en rimelig grund til udeblivelsen.

Kan parterne ikke opnå enighed om de fremtidige lejevilkår, kan hver af parterne meddele den anden, at forhandlingsmulighederne anses for udtømt.

Konsekvensen af manglende enighed om fremtidige lejevilkår
Såfremt lejer og udlejer ikke opnår enighed om de fremtidige lejevilkår, er konsekvensen, at lejer kan opsiges med mindst 6 måneders varsel.

Bestemmelsen er alene til fordel for udlejer, og som lejer bør man derfor være påpasselig med at acceptere et genforhandlingsvilkår i lejekontrakten.

Såfremt parterne ikke har aftalt andet, har lejer ret til erstatning i henhold til erhvervslejelovens § 66 for det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen. Det er dog muligt at aftale lavere eller ingen erstatning for det tab der lides som følge af opsigelsen, og en lejer skal derfor være særligt opmærksom på, om kontrakten begrænser erstatningsadgangen, hvis der er aftalt genforhandling. Udlejeren kan senest 6 uger efter det tidspunkt, hvor meddelelsen er kommet frem til modtageren, skriftligt opsige lejeaftalen med mindst 6 måneders varsel.

Opsiges lejeaftalen ikke rettidigt, fortsætter den på de hidtil gældende vilkår.

Ugyldighed?
Hvis man som lejer mener, at et vilkår i lejekontrakten om genforhandling efter erhvervslejelovens § 14 er ugyldigt, idet aftalen ikke opfylder lovens formelle betingelser hertil, kan man anlægge sag mod udlejer. Dette kan dog kun ske i indtil et år efter aftalens indgåelse.

 

Mail: bko@ntadvokater.dk