Det nye ejendomsvurderingssystem: Hvad betyder det for dig og din virksomhed?

Vigtig dato: 8. marts er frist for ansøgning om at fastholde dækningsafgiften på 2023-niveau

I slutningen af 2023 modtog virksomhederne i 33 kommuner opkrævning af den foreløbige dækningsafgift for 2024. Hvis den har ændret sig i forhold til det beløb, du betalte i 2023, har du mulighed for at ansøge om at bibeholde samme niveau som betalingen i 2023.

Ansøg hurtigst muligt efter modtagelsen af din opkrævning og senest den 8. marts, hvis SKAT skal nå at justere den første rate af din opkrævning, der forfalder den 2. april 2024.

Fasthold adgangen til stigningsbegrænsning, skatterabat og/eller overgangsordning

De mange beskyttelseselementer i forbindelse med overgangen til det nye ejendomsvurderings- og beskatningssystem i 2024 er specifikt rettet mod eksisterende ejendomme og deres ejere ved overgangen. I praksis defineres en ejendom ud fra dens BFE-nummer (Bestemt Fast Ejendomsnummer), og eventuelle fordele knyttes til dette nummer.

Dette er især vigtigt ved udmatrikulering eller ved større ændringer af eksisterende ejendomme. Lad os tage et eksempel:

En andelsboligforening etablerer en ejerbolig i tagetagen
Andelsboligforeningen har ét BFE-nummer, og i forbindelse med overgangen til det nye ejendomsvurderingssystem oplever de en markant stigning i grundskylden. Denne stigning indfases dog over 21 år på grund af stigningsbegrænsningen på 4,75 pct. af stigningen årligt.

Senere skal foreningen have nyt tag, og dette finansieres ved at omdanne tagetagen til en ejerlejlighed. Derfor opdeles andelsboligen nu i to matrikler. I denne forbindelse er det afgørende, at andelsboligforeningen bevarer sit oprindelige BFE-nummer og ikke tildeles et nyt. Alternativt risikerer andelsboligforeningen at falde uden for reglerne om stigningsbegrænsning og skal betale fuld grundskyld året efter.

Det samme gælder for ejerboliger, der nyder skatterabat og udmatrikulerer haven til en ny bolig eller lignende.

Vurderingsterminer: Hvilke datoer skal du være opmærksom på?

For fremtiden foretages der systematisk vurdering af både ejendomskategori og værdi. Det bliver vigtigt at kende datoerne for disse vurderinger. Ejendommens faktiske anvendelse og værdi på vurderingstidspunktet danner grundlag for kategorisering og ejendomsbeskatning i de efterfølgende to år.

En ejendom kan være i én af følgende hovedkategorier:

• Ejerbolig (Underinddelinger findes i EVL §4)
• Landbrugsejendom
• Skovejendom
• Erhvervsejendom (Underinddelinger findes i EVL §34)

Der er politisk enighed om at etablere en ny hovedkategori kaldet 'Naturejendomme'. Skatteministeren forventer, at dette arbejde afsluttes i løbet af foråret 2024.

Beslutningen om kategorisering baseres på en vurdering af ejendommens samlede karakter ud fra data og objektive kriterier, primært informationer i BBR (Bygnings- og Boligregistret) om bygningernes registrerede anvendelse. Yderligere data, indsendt af ejendomsejere, kan have afgørende betydning.

Vurderingsterminer er opdelt efter kategorier:

• Ejerboliger: 1. januar i lige år.
• Ikke-ejerboliger: 1. januar i ulige år.

Derfor er det afgørende at sikre de ønskede forhold for ens ejendom inden hver vurderingstermin. Som noget nyt færdigmeldes og vurderes nybyggerier automatisk 1 år efter, der er givet byggetilladelse, med mindre du kan dokumentere særlige omstændigheder.

Særlige erhvervsejendomme

Alle ejendomme, der ikke er ejerbolig, landbrugsjord eller skovejendomme, vil blive betragtet som erhvervsejendomme. Derfor findes der mange underkategorier, og der er flere kategorier under overvejelse. Blandt de mest relevante at forholde sig til er 'etageboligbebyggelse', som inkluderer udlejningsejendomme, almennyttige boliger samt andelsboliger. Derudover inkluderer det solcelle- og vindmølleanlæg, butikker og kontorer samt lager-, logistik- og industribygninger. Der er også den særlige kategori 'rekreativt areal', der dækker en bred vifte af områder som f.eks. fællesarealer og golfbaner.

Her er nogle eksempler på, hvordan særlige områder kategoriseres inden for erhvervsejendomme:

• Parkeringareal: Lager-, logistik- og industriområde
• Golfbane: Rekreativt areal
• Tivoli Parken: Rekreativt areal
• Solcellepark: Solceller

Vurdering af grund- og ejendom: Dine oplysninger kan have afgørende betydning
Vurderingen af prisen på en grund og ejendom foretages ud fra en bedømmelse af data og objektive kriterier - primært baseret på oplysningerne i BBR (Bygnings- og Boligregistret), plandata og tinglysninger. Dog kan ekstra data, som sendes ind af ejendomsejeren, have afgørende betydning. Servitutter er i øjeblikket ikke automatisk medtaget i vurderingen, hvorfor det er nødvendigt selv at oplyse om disse, hvis de har betydning for værdiansættelsen af ejendommen eller grunden.

For erhvervsejendomme foretages der udelukkende grundvurderinger fra 2021.

Vurderingsforudsætningen for ejendommen er den aktuelle ejendoms handelsværdi +/- 20 pct., mens grundværdien tager udgangspunkt i den optimale økonomiske anvendelse af arealet i ubebygget tilstand. Derfor er plangrundlaget afgørende for værdiansættelsen.

En undtagelse fra hovedreglen gælder for lager-, logistik- og industriarealer samt rekreative områder. Her er det værdiansættelsen af grundens areal, der er afgørende og ikke dens optimale økonomiske anvendelse.

Skattestyrelsen kan ændre værdiansættelsen af en grund, på trods af plangrundlaget, hvis det kan dokumenteres, at de byggeretlige muligheder, som lokalplanen tillader, ikke reelt kan udnyttes. Dette kan skyldes servitutter eller fredninger.

For vurderingen af erhvervsgrunde er udgangspunktet at vurdere dem som ejerboliger og derefter nedskalere værdien med henholdsvis moms (20 pct.) og en politisk fastsat koefficient, som i det nuværende system udgør 3/3 for kontor og butikker, 1/2 for lager-, logistik- og industriområder samt 1/10 for rekreative områder.

Eksempler på plangrundlagets betydning for beskatning af ens ejendomme
På hver side af en gade i København Ø står to identiske etagebyggerier med lejemål på 10.000 m2. De har dog forskellige lokalplaner:

a)      Ejendommens lejligheder kan bruges til både bolig- og/eller kontorformål.

b)     Ejendommens lejligheder kan kun bruges til kontorformål.

Ifølge ejendomsvurderingsloven fastsættes grundværdien ud fra den anvendelse, der giver den højeste grundværdi, baseret på lokalplanen. Erhvervsvurderinger vil altid være lavere end boligvurderinger. Hvis et område kan anvendes til både bolig og erhverv, vil vurderingen ske ud fra boligbrug.

Konsekvensen for vurdering og beskatning er betydelig:

a)      31.250 kr./m2 * 10.000 m2 = 312.500.000 kr.

-        1.275.000 kr. i grundskyld og 3.175.000 kr. i dækningsafgift = 4.450.000 kr.

445 kr./m2. i skatteomkostning.

b)     31.250 kr./m2 * 10.000 m2 = 312.500.000 kr. * 0,8 * 2/3 = 166.666.666 kr.

-        679.999 kr. i grundskyld og 1.693.333 kr. i dækningsafgift = 2.373.332 kr.

237 kr./m2. i skatteomkostning.

Da ejendom A udelukkende skal benyttes til kontorformål, er der en stor interesse for ejendomsejer i at få ændret lokalplanen, så den bliver mere restriktiv.

Regler ved overudnyttelse
Tidligere blev der ikke taget hensyn til overudnyttelse i det gamle ejendomsvurderingssystem. Det betød, at visse ejendomme, der var blevet opført inden for de daværende planrammer, nu så deres planrammer ændret til mere restriktive. Et eksempel herpå kunne være indre by i København, hvor kommune- og lokalplaner tillader byggeri på op til 4 etager, men der findes ældre bygninger, der er højere. Den tidligere vurdering tog udgangspunkt i, at der var udnyttet maksimalt inden for det eksisterende plangrundlag.

De nye regler tillader nu en afvigelse fra det fastsatte plangrundlag, hvis den faktiske anvendelse har en højere værdi end det, der var optimalt udnyttet inden for plangrundlaget. Dette har særlig betydning for etagebyggeri i ældre byområder.

Automatisk tilmeldt indefrysningsordning
Private skal nu betale alle deres ejendomsskatter gennem skatten. Tidligere blev ejendomsværdiskatten betalt over skatten, mens grundskylden blev opkrævet via faktura fra kommunen. Alle er automatisk tilmeldt indefrysningsordningen for fremtidige stigninger i ejendomsskatterne. Det betyder, at eventuelle fremtidige stigninger ikke opkræves direkte, men optages som et lån hos myndighederne. Dette lån forrentes, men er ikke fradragsberettiget. Det kan til enhver tid indfries, dog senest ved ejendommens salg. Ønsker man ikke at være en del af låneordningen, skal man aktivt fravælge den via sin selvangivelse.

Erhvervslivets ejendomsskatter betales over Skattekontoen
Erhvervslivets ejendomsskatter skal betales over Skattekontoen. Det er vigtigt at bemærke, at Skattekontoen følger FIFO-princippet (First in – first out), hvilket betyder, at indbetalinger altid bruges til at betale den ældste gæld først.

Dette kan få konsekvenser for virksomheder, der har andre gældsposter hos myndighederne under afvikling, da de ikke kan bruge indbetalinger til at betale grundskyld eller dækningsafgift, før den ældre gæld er afviklet.

Hvis man ejer sin ejendom i et cpr-nummer, kan man ikke logge ind på Skattekontoen. Derfor betaler man over indbetalingslinjen på det tilsendte indbetalingskort. Indbetalingen ryger ind på ejerens Skattekonto, som man som cpr-ejer ikke har adgang til.

Ud af de 360.000 erhvervsejendomme er ca. 100.00 ejendomme ejet af cpr-numre, og for at gøre det nemt for dem, står indbetalingslinjen (det der ligner et ”girokort”) på opkrævningen for alle.”

Satserne er underlagt et loft
Satsene for grundskyld og dækningsafgift er politisk fastsat som lofter indtil 2029. De kan derfor kun sænkes indtil 2030. Fra 2030 får kommunerne igen mulighed for at hæve både grundskyld og dækningsafgift. Dette giver en beskatningssikkerhed i de kommende seks år. Seks ud af 33 kommuner, der stadig opkræver dækningsafgift, vil opleve en ekstra skattelettelse, da dækningsafgiften ikke må overstige 10 promille i 2030. Dog har København, Brøndby, Fredericia, Gentofte, Gladsaxe og Lyngby-Taarbæk satser, der er politisk fastsat til over 10 promille. Disse kommuner skal derfor reducere deres satser senest fra 2030. Fredericia og Fredensborg er de eneste kommuner, der har iværksat en plan om at fase deres dækningsafgiften ud inden 2030.

Generationsskifte af fast ejendom
En almindelig metode til generationsskifte af fast ejendom er anvendelsen af "15 pct. reglen", der tillader salg af ejendomme til nærtstående til en værdi, der ligger inden for +/- 15 pct. af den offentlige vurdering. Denne metode er stadig gyldig, dog med det nye usikkerhedsspænd på +/- 20 pct., som træder i kraft med de kommende endelige offentlige ejendomsvurderinger.

Det er vigtigt at bemærke, at de foreløbige og midlertidige vurderinger ikke kan bruges som grundlag for værdiansættelse eller anvendes i andre skattemæssige sammenhænge. Derudover kan de foreløbige vurderinger ikke alene afgøre ejendommens handelsværdi, og de kan ikke være det afgørende element for, om 15 pct.-reglen kan anvendes.

Derfor er det fornuftigt at undersøge, hvad der er mest fordelagtigt ved en familieoverdragelse. Der findes følgende muligheder:

• Du kan benytte 15 pct.-reglen baseret på din tidligere vurdering. Dette vil dog ikke være en mulighed for mange, da de fleste ejendomsejere har modtaget deres endelige 2020-vurdering.
• Du kan anvende 20 pct.-reglen baseret på din endelige 2020-vurdering.
• Eller afvente den endelige 2022-vurdering, også med 20 pct. nedslag.

Valget afhænger af udviklingen i ejendomspriser og plangrundlaget i det pågældende område.

Eksempel 1:

• Gammel ejendomsvurdering: 760.000 kr., hvilket giver en overdragelsessum på 646.000 kr.
• Ny midlertidig ejendomsvurdering: 679.000 kr., hvilket giver en overdragelsessum på 543.200 kr.

Under antagelse af, at den nye midlertidige 2024-vurdering ikke ændrer sig markant ved den endelige 2024-vurdering, der kommer i første halvår 2025, kan der spares penge ved at vente med familieoverdragelsen, hvis muligt. Dette skyldes, at beskatningsgrundlaget for ejendommen reduceres med 102.800 kr., svarende til en potentielt sparret gaveafgift på 15.420 kr. ved fuld beskatning.

Eksempel 2:

• Gammel ejendomsvurdering: 1.550.000 kr., hvilket giver en overdragelsessum på 1.317.500 kr.
• Ny midlertidig ejendomsvurdering: 3.660.000 kr., hvilket giver en overdragelsessum på 2.928.000 kr.

Under antagelse af, at den nye midlertidige 2024-vurdering ikke ændrer sig markant ved den endelige 2020-vurdering, der kommer når som helst i 2024, kan der spares penge ved at foretage familieoverdragelsen hurtigst muligt. Dette skyldes, at beskatningsgrundlaget for ejendommen forhøjes markant med 1.610.500 kr., svarende til en potentielt sparret gaveafgift på 241.575 kr. ved fuld beskatning.